Kai nuotraukos nebepakanka: kodėl rinka keičiasi
Prisimenu, kaip prieš kokius dešimt metų nekilnojamojo turto skelbimuose dominavo kelios neryškios nuotraukos, darytos telefonu. Pirkėjai turėjo pasikliauti vaizduote ir… na, dažnai būdavo nusivylę atvykę apžiūrėti būsto gyvai. Tada atsirado profesionalūs fotografai, platūs objektyvai, droninės nuotraukos. Atrodė, kad tai jau viršūnė.
Bet štai prasidėjo pandemija, ir viskas pasikeitė per kelias savaites. Žmonės negalėjo laisvai vaikščioti po būstus, o gyvenimas nesustojo – butai ir namai vis tiek buvo perkami ir parduodami. Tada į pagalbą atėjo virtualūs turai, kurie iš „gražaus papildomo elemento” tapo būtinybe. Ir žinote ką? Daugelis agentų pastebėjo, kad net ir sugrįžus į normalų gyvenimą, klientai nenori atsisakyti šios galimybės.
Dabar virtualūs turai nėra tik pandemijos palikimas. Jie fundamentaliai keičia tai, kaip veikia nekilnojamojo turto verslas. Pirkėjai gali apžiūrėti dešimtis objektų per dieną nesikeldami nuo sofos. Pardavėjai gali pritraukti užsienio investuotojus, kurie niekada fiziškai neaplankys šalies prieš pirkdami. Agentai gali efektyviau valdyti savo laiką ir dirbti su daugiau klientų vienu metu.
Nuo paprastų panoramų iki tikrų virtualių pasivaikščiojimų
Pirmieji virtualūs turai buvo gana primityvūs – kelios 360 laipsnių panoraminės nuotraukos, sujungtos tarpusavyje. Galėjai paspausti rodyklę ir „pereiti” į kitą kambarį. Tai buvo geriau nei nieko, bet tikrai ne kažkas įspūdingo. Jautei, kad šokinėji iš taško į tašką, tarsi žaistum seną kompiuterinį žaidimą.
Šiuolaikinės 3D erdvės yra visiškai kitokio lygio. Technologijos kaip Matterport ar Cupix naudoja specializuotus skenerius, kurie sukuria tikrą trimatį būsto modelį. Galite laisvai judėti erdvėje, žiūrėti iš bet kurio kampo, net matuoti atstumus tarp sienų. Kai kurios platformos leidžia net „ištraukti” baldus iš kambario ar, atvirkščiai, įdėti virtualius baldus į tuščią erdvę.
Technologija tapo tokia pažangi, kad kai kurie pirkėjai net nenori eiti į pirminę apžiūrą. Jie atrenkia kelis favoritų variantus virtualiai ir tik tada skiria laiką fiziniam apsilankymui. Tai ypač aktualu užsieniečiams ar žmonėms, persikeliančiams į kitą miestą. Vienas mano pažįstamas agentas Vilniuje pasakojo, kad pardavė butą vokiečiui, kuris fiziškai pamatė jį tik per notaro vizitą.
Kaip tai keičia agento darbą ir pajamas
Čia įdomiausia dalis. Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad virtualūs turai sumažina agento vertę – juk klientas gali viską pamatyti pats. Bet realybė yra priešinga. Geri agentai, kurie įsisavino šias technologijas, uždirba daugiau nei bet kada anksčiau.
Kodėl? Nes jie gali dirbti su daugiau klientų vienu metu. Vietoj to, kad visą dieną važinėtų su kiekvienu klientu po miestą, jie gali organizuoti virtualias apžiūras keliems žmonėms tuo pačiu metu. Vienas agentas gali „vesti” virtualų turą penkiems skirtingiems klientams per Zoom, atsakydamas į klausimus realiuoju laiku. Tai efektyvumo revoliucija.
Be to, virtualūs turai veikia kaip puikus filtras. Į fizinę apžiūrą ateina tik tie, kurie tikrai rimtai domisi objektu. Tai reiškia mažiau laiko švaistymo ir daugiau tikimybės sudaryti sandorį. Viena agentūra Kaune pasidalino statistika: nuo virtualių turų įdiegimo jų konversija (apžiūrų į sandorius santykis) išaugo 40 procentų.
Investicija į įrangą ir programinę įrangą atsiperkanti greitai. Profesionalus 360 laipsnių fotoaparatas kainuoja nuo 300 iki 1000 eurų. Matterport kamera – apie 3000-4000 eurų, bet galima ir nuomoti. Prenumeratos mokesčiai platformoms – apie 50-150 eurų per mėnesį. Palyginkite tai su tuo, kiek laiko ir benzino sutaupote, ir skaičiai tampa labai patrauklūs.
Virtualus staging’as: baldai, kurių nereikia nešti
Viena įdomiausių virtualių turų evoliucijų yra virtualus staging’as. Tradiciškai, norint parduoti tuščią butą, reikėdavo nuomoti baldus, juos atvežti, surinkti, po to viską išvežti. Tai kainuodavo šimtus ar net tūkstančius eurų.
Dabar galite nufotografuoti tuščią butą ir per kelias dienas gauti nuotraukas su virtualiaisiais baldais. Ir ne bet kokiais – galite turėti kelias versijas: modernų stilių, skandinavišką, klasikinį. Klientas gali pasirinkti, kuris jam labiau patinka. Kaina? Apie 20-50 eurų už kambarį. Skirtumas milžiniškas.
Dar geriau – kai kurios 3D turų platformos leidžia keisti baldus realiuoju laiku. Klientas vaikšto po virtualų butą ir gali paspausti mygtuką „pakeisti baldus”. Staiga minimalistinė svetainė tampa jaukia skandinaviška erdve su minkštais kilimais ir medinėmis detalėmis. Tai ne tik ekonomiška, bet ir labai įtikinama.
Yra ir psichologinis aspektas. Tyrimai rodo, kad žmonės lengviau įsivaizduoja save gyvenančius erdvėje, kai ji apstatyta baldais. Tuščias kambarys gali atrodyti šaltas ir neasmeniškas, net jei jis objektyviai puikus. Virtualus staging’as padeda sukurti emocinį ryšį su objektu, o būtent emocijos dažnai lemia pirkimo sprendimą.
Kai pirkėjas yra kitame žemyne
Nekilnojamojo turto rinka tampa vis labiau globali. Lietuviai perka būstus Ispanijoje, vokiečiai – Portugalijoje, kinai – visur. Anksčiau tai reiškė brangias keliones, laiko zonas, komplikuotą logistiką. Dabar užtenka geros interneto jungties.
Pažįstu agentę, kuri specializuojasi darbe su užsienio klientais. Ji pasakoja, kad 80 procentų jos sandorių prasideda virtualiuoju turu. Klientai iš Skandinavijos ar Vokietijos pirmiausia apžiūri 10-15 objektų virtualiai, tada atrenkia 2-3 favoritų ir tik tada atskrenda savaitgaliui. Per tą savaitgalį jie gali priimti sprendimą, nes jau yra pamatę viską, kas įmanoma pamatyti virtualiai.
Tai veikia ir atvirkščiai. Lietuvos agentai dabar gali reklamuoti objektus tarptautinėse platformose su pilnaverčiais 3D turais. Būstas Vilniaus senamiestyje gali sudominti investuotoją iš Dubajaus, kuris ieško nuosavybės ES. Be virtualaus turo tokia rinka būtų praktiškai nepasiekiama.
Yra ir teisinių niuansų. Kai sandoris vyksta su užsienio pirkėju, kuris fiziškai neapžiūrėjo objekto, virtualus turas tampa svarbiu dokumentu. Jis įrodo, kad pirkėjas turėjo galimybę detaliai susipažinti su nuosavybe. Kai kurie agentai net įrašo virtualius turus su laiko žyma ir išsaugo kaip įrodymą.
Technologiniai iššūkiai ir kaip juos įveikti
Nemeluosiu – ne viskas yra rožėmis klota. Virtualūs turai turi savo iššūkių, ir svarbu apie juos žinoti prieš šokant į vandenį.
Pirmiausia – kokybė. Prastas virtualus turas gali pakenkti labiau nei padėti. Jei nuotraukos neryškios, jei erdvė „šokinėja”, jei spalvos neatitinka realybės – pirkėjas praras pasitikėjimą. Todėl verta investuoti į gerą įrangą arba samdyti profesionalus. Taip, tai kainuoja, bet pigus ir prastas sprendimas kainuos dar brangiau prarastomis galimybėmis.
Antra problema – interneto greitis. 3D turai yra duomenų imlūs. Jei klientas turi lėtą internetą, patirtis bus prasta. Kai kurios platformos sprendžia tai optimizuodamos failus, siūlydamos skirtingos kokybės versijas. Bet vis tiek reikia turėti omenyje, kad ne visi jūsų klientai turi šviesolaidinį internetą.
Trečias dalykas – privatumas. Virtualūs turai kartais atskleidžia daugiau nei norėtumėte. Nuotraukoje ant stalo gali būti matyti asmeniniai dokumentai, šeimos nuotraukos, netgi adresai ar slaptažodžiai užrašyti ant lipnių lapelių. Prieš fotografuojant būtina viską kruopščiai patikrinti. Vienas agentas pasakojo istoriją, kaip virtualaus turo fone buvo matyti atviras kompiuterio ekranas su banko sąskaitos informacija. Laimei, pastebėjo prieš publikuojant.
Dar viena problema – technologinis raštingumas. Ne visi klientai jaučiasi patogiai su naujomis technologijomis. Vyresnio amžiaus žmonės gali būti sutrikę ar net atsisakyti naudotis virtualiaisiais turais. Čia svarbu turėti kantrybės ir siūlyti pagalbą. Kartais užtenka trumpo video instruktuojančio, kaip naudotis platforma. Arba galite pasiūlyti vadovaujamą virtualų turą per vaizdo skambutį.
Ateities vizija: AR, VR ir kas toliau
Jei manote, kad virtualūs turai jau yra ateitis, palaukite. Tai, kas vyksta dabar, yra tik pradžia. Technologijos vystosi tokiu greičiu, kad kas bus įmanoma po penkerių metų, dabar atrodo kaip mokslinė fantastika.
Papildyta realybė (AR) jau dabar keičia žaidimo taisykles. Įsivaizduokite: vaikštote po tuščią butą su planšete ar AR akiniais, ir realiu laiku matote, kaip atrodytų jūsų baldai toje erdvėje. Ne virtualūs baldai, o tiksliai jūsų sofa, jūsų stalas, jūsų paveikslai. Kai kurios aplikacijos jau tai daro, nors dar ne tobulai.
Virtuali realybė (VR) eina dar toliau. Su VR akiniais galite „įeiti” į butą, kuris fiziškai yra už šimtų kilometrų. Galite vaikščioti po jį, atidaryti spintas, pažiūrėti pro langą. Pojūtis yra neįtikėtinai realus. Problema kol kas – VR akiniai dar nėra plačiai paplitę. Bet kainos krenta, kokybė gerėja. Kai Meta (Facebook) ar Apple toliau investuoja milijardus į šią technologiją, galime būti tikri, kad ji taps masinė.
Dirbtinis intelektas jau dabar naudojamas virtualiuose turuose. AI gali automatiškai atpažinti kambarius („tai miegamasis”, „tai virtuvė”), pasiūlyti geriausią baldų išdėstymą, net sugeneruoti aprašymus. Viena platforma eksperimentuoja su AI asistentu, kuris gali atsakyti į klausimus apie objektą realiuoju laiku. Klientas klausia „Koks yra lubų aukštis?”, ir AI iš karto pateikia atsakymą, ištraukdamas informaciją iš 3D modelio.
Blockchain technologija gali pakeisti tai, kaip dokumentuojami sandoriai. Įsivaizduokite, kad virtualus turas yra ne tik marketingo įrankis, bet ir oficialus sandorio dalis, įrašytas į blockchain. Tai suteiktų papildomo saugumo ir skaidrumo, ypač tarptautiniuose sandoriuose.
Praktiniai patarimai norintiems pradėti šiandien
Gerai, pakalbėjome apie teoriją ir ateitį. O ką daryti dabar, jei esate agentas ar agentūros savininkas ir norite įsilieti į šią bangą?
Pirmas žingsnis – neišsigąskite investicijos. Taip, reikės išleisti pinigų, bet pradėti galite mažai. Paprasčiausias variantas – 360 laipsnių kamera už 300-500 eurų ir nemokama ar pigi platforma kaip Kuula ar Roundme. Tai jums leis sukurti paprastus, bet funkcionalius virtualius turus. Išbandykite keliuose objektuose, pamatykite klientų reakciją.
Jei rezultatai teigiami (o greičiausiai bus), galite investuoti daugiau. Matterport kamera ir prenumerata suteiks profesionalesnį rezultatą. Bet nebūtina pirkti – daugelyje miestų galima nuomotis įrangą dienai ar savaitei. Taip galite išbandyti, ar tai jums tinka, prieš darydami didesnę investiciją.
Antra – mokykitės. YouTube pilnas nemokamų pamokų apie virtualių turų kūrimą. Daugelis platformų siūlo savo mokymus. Skirkite savaitgalį, pažiūrėkite keliolika video, praktikuokitės savo bute ar biure. Technologija nėra tokia sudėtinga, kaip gali atrodyti iš pradžių.
Trečia – skirkite dėmesį detalėms. Prieš fotografuojant, būstas turi būti idealiai sutvarkytas. Visos šviesos įjungtos, užuolaidos atidarytos, niekur nematyti asmeninių daiktų. Fotografuokite dieną, kai yra natūralios šviesos. Jei reikia, pasamdykite valytoją ar staging specialistą. Virtualus turas tik sustiprina tai, kas yra – jei būstas atrodo prastai, virtualus turas to nepakeis.
Ketvirta – integruokite į savo darbo procesą. Virtualus turas neturėtų būti „papildoma paslauga už priemoką”. Tai turėtų būti standartinė jūsų paslaugų dalis. Įtraukite jį į savo rinkodaros medžiagas, kalbėkite apie tai su klientais, rodykite pavyzdžius. Kuo daugiau žmonių žinos, kad siūlote šią paslaugą, tuo daugiau jų ja naudosis.
Penkta – matuokite rezultatus. Stebėkite, kiek žmonių peržiūri virtualius turus, kiek laiko praleidžia, ar tai padidina užklausų skaičių. Dauguma platformų siūlo analitikos įrankius. Naudokite šiuos duomenis, kad suprastumėte, kas veikia, o kas ne. Galbūt pastebėsite, kad turai su virtualiaisiais baldais generuoja 50 procentų daugiau užklausų – tai vertinga informacija.
Kai technologija sutinka žmogiškąjį faktorių
Baigiant norisi pabrėžti vieną dalyką, kuris kartais pamirštamas šnekant apie technologijas: nekilnojamojo turto verslas vis dar yra apie žmones. Virtualūs turai, 3D erdvės, AI asistentai – visa tai yra įrankiai. Puikūs įrankiai, kurie gali padaryti jūsų darbą efektyvesnį ir paslaugas geresnes. Bet jie niekada nepakeis žmogiškojo ryšio, patirties, intuicijos.
Geriausi agentai naudoja technologijas, kad turėtų daugiau laiko tam, kas tikrai svarbu – klausytis klientų, suprasti jų poreikius, teikti patarimus, kuriuos gali duoti tik žmogus su patirtimi. Virtualus turas gali parodyti, kaip atrodo virtuvė, bet tik žmogus gali pasakyti, ar ši kaimynystė tinka šeimai su vaikais, ar ar šis rajonas yra perspektyvus investicija.
Technologijos taip pat demokratizuoja rinką. Mažos agentūros dabar gali konkuruoti su didelėmis tinklais, nes virtualūs turai yra prieinami visiems. Jaunas agentas, kuris tik pradeda karjerą, gali pasirodyti profesionaliai ir šiuolaikiškai, net jei dar neturi didelės patirties ar klientų bazės. Tai galimybių lygybė, kokios anksčiau nebuvo.
Žvelgiant į ateitį, aišku viena: tie, kurie prisitaiko prie pokyčių, klestės. Tie, kurie laikosi senų metodų, nes „taip visada darėme”, pamažu praras pozicijas. Nekilnojamojo turto rinka keičiasi greičiau nei bet kada anksčiau, ir virtualūs turai yra tik vienas iš daugelio pokyčių, kuriuos matysime ateinančiais metais.
Bet tai nėra bauginanti ateitis – tai jaudinanti galimybė. Galimybė dirbti protingiau, ne sunkiau. Galimybė pasiekti klientus, kurie anksčiau buvo nepasiekiami. Galimybė suteikti geresnę patirtį visiems – pardavėjams, pirkėjams, nuomininkams. Ir galiausiai, galimybė uždirbti daugiau, dirbant efektyviau.
Taigi klausimas nėra „ar turėčiau pradėti naudoti virtualius turus?”, o „kodėl dar to nedarau?”. Technologija yra čia, ji yra prieinama, ji veikia. Liko tik vienas žingsnis – pradėti.